LMNP (location meublée non professionnelle) : l'optimisation fiscale !

Dès lors que vous louez un bien en meublé (peu importe votre régime d’imposition, sauf activité occasionnelle), vous devez immatriculer votre activité auprès de l’organisme compétent. Il s’agit de la déclaration de début d’activité.

Après validation de la formalité par le service compétent, vous obtiendrez un numéro SIRET.

Depuis octobre 2022, il n’est plus possible d’utiliser la plateforme AIRBNB sans avoir immatriculé préalablement votre activité de location meublée.

Pour les multiples propriétaires de biens locatifs meublées, il conviendra d’effectuer une déclaration de modification d’activité pour chaque bien locatif supplémentaire (un numéro SIRET par bien meublé).

Pour information, l’inscription en tant que loueur en meublé vous soumet automatiquement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Après avoir reçu votre SIRET, vous devrez également remplir le questionnaire 751-sd et le renvoyer sous 30 jours. Vous devrez ensuite régler la CFE chaque année.

Lorsque vous commencez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez remplir le formulaire P0i (ou FCMB en cas d’indivision) dans les 15 jours qui suivent le début d’activité.

Pour l’activité de LMNP, le Greffe du Tribunal de commerce dont dépend votre bien sera le destinataire.

Grâce à ce formulaire, vous allez pouvoir obtenir votre numéro SIRET et indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi (simulation pour le choix disponible sur notre site internet).

En revanche, si vous êtes loueur en meublé professionnel (Cf point précédent), votre centre de formalités des entreprises est :

• l'URSSAF si vous exercez une activité de location meublée sans fourniture de services
• La CCI si vous exercez une activité commerciale de location meublée avec fourniture de service ou exercée par le biais d'une société

À partir du 1er janvier 2023, l’utilisation du site https://formalites.entreprises.gouv.fr devient obligatoire pour toutes les formalités et tout type d'entreprise. En conséquence, les formalités devront être adressées auprès d’un organisme unique.

En principe, la déclaration de début d'activité doit être transmise à l’organisme compétent dans les 15 jours qui suivent le début d’activité de la location meublée (voir ci-après pour la définition de la date de début d’activité).

Dans l’éventualité où ce délai n’a pas été respecté, nous vous conseillons d’effectuer cette démarche dans les meilleurs délais. Le retard n’entraîne aucune conséquence si la régularisation intervient avant le 31/12/N+1 et que vous avez transmis votre déclaration privée dans les temps.

Cette date correspond à la date à laquelle le bien est affecté/ destiné à la location meublée.

En ce qui concerne un investissement locatif acquis dans l'année, la date de début d'activité correspond à la date d'acquisition du bien ou la date de la première dépense.

Dans le cadre d’une déclaration au régime réel d’imposition, il est important de bien définir la date de début d’activité car les dépenses antérieures ne seront pas déductibles en comptabilité.

Dans le cas d'un bien déjà dans votre patrimoine (ancienne résidence principale, résidence secondaire ou location nue), la date de début d'activité correspondra à la date à laquelle le bien est mis en location ou la date de première dépense destinée à la location meublée.

Attention : il ne faut pas avoir habité dans le logement entre la date de première dépense et la mise en location.

LE DELAI N’EST PAS DE TROIS ANS. Beaucoup confondent avec le délai pour passer du régime réel au régime micro-foncier dans le cadre d’une location nue !!!

Dans le cadre d’une location meublée, le délai de renonciation pour un régime d’imposition (passage du régime micro BIC à un régime réel d’imposition et inversement) a été allongé par l'article 7 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022.

Cette option peut être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration des résultats de l’année précédant celle au titre de laquelle l'option s’applique (article 50-0, 4 du CGI).

Exemple : J’ai opté pour le régime micro-BIC lors de ma déclaration de début d’activité. Je souhaite passer au régime réel simplifié à compter de l’année fiscale 2023.

Ainsi pour déclarer au régime réel les revenus de l’année 2023 (déclaration à transmettre en 2024), il faut lever l’option avant début mai 2023.

Il est conseillé d’adresser cette levée d'option par lettre recommandée avec accusé de réception.L’option pour un régime d’imposition est valable pour un an et est reconductible tacitement pour la même période (en l’absence de renonciation dans le délai).

Loi PACTE du 22 mai 2019 : Les entrepreneurs individuels (et donc les loueurs en meublé) ont l’obligation de créer un compte dédié à l’activité si leur chiffre d’affaires (loyers charges comprises) a dépassé pendant 2 années civiles consécutives un montant de 10 000 €.

Remarque : un compte bancaire dédié n’est pas un compte professionnel. Il s’agit d’un autre compte personnel uniquement relié à votre activité de Location Meublée.

En cas de dépassement du seuil légal, la loi oblige à ouvrir un compte dédié pour l’activité de location en meublé. Nous vous recommandons l’ouverture d’un compte dédié par bien locatif.

Même si la loi n’oblige pas à ouvrir un compte bancaire pour les loueurs en meublé qui ne dépasse pas le seuil légal, il sera préférable de séparer son compte courant de celui utilisé pour l’activité locative.

L’ouverture d’un compte dédié à votre location meublée permet de séparer vos opérations relatives à votre location de celles réalisées à titre personnel afin de permettre un meilleur suivi comptable.

En résumé, séparer les comptes permet une meilleure gestion, une meilleure visibilité sur les recettes et dépenses, en conséquence, une meilleure appréhension de votre trésorerie disponible relative à votre activité locative.

Dans certaines situations, en tant que non-professionnel, vous pouvez être soumis aux mêmes obligations déclaratives et de paiement qu’une entreprise. Le loueur en meublé non professionnel est concerné par cette situation.

Les démarches à effectuer chaque année depuis votre espace professionnel impots.gouv ( procédure dématérialisée obligatoire) sont les suivantes :

• Paiement de votre cotisation CFE (sauf cas d’exonération) : votre avis de CFE ne vous sera pas envoyé par courrier postal
• Transmission de votre liasse fiscale en cas d’option pour un régime réel d’imposition : si vous passez par comptable, ce dernier transmettra votre déclaration professionnelle directement depuis son logiciel comptable via la procédure EDI

Nous vous invitons à consulter notre FAQ dédiée au CGA.

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés à usage d’habitation sont en principe exonérées de TVA sans possibilité d’option.

Exception : Toutefois, cette exonération ne s’applique pas au loueur en meublé qui offre un ensemble de services assimilables aux services hôteliers.

Il convient de fournir au moins trois des prestations citées à l’article 261-D-4°-b du CGI pour être soumis à la TVA, à savoir :

• Le petit-déjeuner
• Le nettoyage régulier des locaux
• La fourniture de linge de maison
• La réception de la clientèle (accès à un accueil, même non personnalisé)

Ainsi, vous êtes exonéré de TVA dans les situations suivantes :

• Le nettoyage des locaux est effectué uniquement à l’occasion du départ du locataire
• La réception se limite à la simple remise des clés
• La fourniture de linge n’est pas régulière.

NON, il s’agit de deux impôts différents. La taxe foncière s’adresse au propriétaire du bien.

La CFE est un impôt local lié à votre activité de location meublée.

En effet, la location de locaux meublés constitue par nature une activité commerciale professionnelle imposable à la cotisation foncière des entreprises.

Même si vous n'êtes pas une entreprise mais un particulier, vous êtes néanmoins redevable de la CFE.

Il convient de noter que les loueurs en meublé doivent payer la CFE quels que soient leur statut juridique, leur régime d'imposition et leur nationalité.

Cependant, il existe des situations dans lesquelles vous en êtes exonéré.

Exonération générale :

• Pour votre première année d’activité (puis réduction de 50% appliquée pour la deuxième année d’activité).
• Montant de recettes annuelles inférieures à 5 000€
• Location occasionnelle, qui n'est pas destinée à se répéter, d’une partie de votre résidence principale ou secondaire
• Location ou sous-location d'une partie de votre habitation principale à un prix raisonnable à un locataire ou un sous-locataire qui en fait sa résidence principale.

D’autres exonérations peuvent être fixées par les collectivités locales où sont situés les biens meublés.

En principe, la CFE est due dans chaque commune dans laquelle un loueur meublé dispose d’un bien locatif. Cette cotisation est calculée sur la base de la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 1647 D du CGI, une base plancher s’applique à la place de la valeur locative lorsque celle-ci est plus faible (cotisation minimum de CFE).

Tout redevable de la CFE est susceptible d'être assujetti à la cotisation minimum au lieu de son principal établissement (article 1647 D du CGI).

Dans le cas d’un loueur détenant plusieurs biens meublés, que ce soit dans la même commune ou dans plusieurs communes différentes, cette cotisation minimale est établie uniquement au lieu de l’établissement principal.

Dans cette situation, il est donc normal de recevoir un seul avis de CFE.

Si vous avez opté pour un régime réel d’imposition, nous vous confirmons que ces dépenses seront retenues en comptabilité pour le calcul de votre résultat imposable.

Si ces dépenses sont en devise (notamment CHF, hors EUR), le montant comptabilisé en euros sera déterminé en fonction du cours de change de la date de règlement de la facture.

Un achat d’occasion est comptabilisé (déductible) uniquement si vous possédez une facture.

Si vous utilisez Leboncoin, il est désormais possible d’obtenir une facture en optant pour le paiement en ligne.

Lorsque vous détenez plusieurs biens locatifs meublés, il peut paraître intéressant de faire soumettre certains biens au régime micro-BIC (peu de charges déductibles), et d'autres au régime réel.

Le régime micro-BIC consiste à appliquer un abattement sur les recettes (50 ou 71%), en contrepartie de ne déduire aucune charge.

Pour bénéficier de ce régime, les recettes ne doivent pas être supérieures à 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés).

Les revenus pris en compte pour déterminer le seuil du micro-BIC sont ceux perçus par le contribuable seul (et non par son foyer fiscal).

Lorsque ces revenus sont supérieurs au seuil du micro-BIC, l’ensemble de ces revenus est soumis au régime réel.

Au contraire, lorsque ces revenus commerciaux sont inférieurs au seuil du régime du micro-BIC et lorsqu'il y a plusieurs entreprises uniquement (plusieurs numéros SIREN) : il est possible d'imposer l’une des activités au micro et l’autre entreprise au réel ou l'ensemble des revenus au micro ou au réel.

En résumé, un loueur meublé unique propriétaire des biens locatifs ne pourra jamais cumuler le régime micro-BIC et le régime réel pour son activité locative. L’ensemble de ses biens locatifs meublés sera rattaché à une seule entreprise.

Le cumul sera possible si les propriétaires des biens locatifs ne sont pas les mêmes.

Exemple : Monsieur X est célibataire. Il a acquis un bien locatif seul. Il est également propriétaire d’un bien locatif avec sa concubine. Dans cette situation, nous avons bien deux numéros SIREN différents.

Pour les personnes mariées, il sera possible de cumuler les deux régimes sous condition de plusieurs numéros SIREN : un bien immatriculé au nom d’un époux et l’autre immatriculé au nom du conjoint ; cela fonctionne également pour les personnes pacsées.

NON C’EST CADEAU, si vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel au moment de la vente du bien. Dans cette situation, le régime des plus-values des particuliers s’appliquera (notamment les abattements pour durée de détention).

Prix net de cession :

+ prix de cession

+ commissions versées

+ frais liés à la vente

(-)Prix de revient global :

+ prix de d’achat

+ frais d’acquisition : réel ou forfait de 7.5 %

+ Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions) pour leur montant réel justifié ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

= plus-value brute imposable avant application des abattements pour durée de détention

Dans le cas contraire (loueur meublé professionnel), le régime des plus-values professionnelles s’appliquera et le montant des amortissements précédemment déduits en comptabilité sera retenu pour le calcul de la plus-value taxable.

Cette dernière se calculera de la manière suivante :

Prix net de cession :

+ prix de cession

- commissions versées

- frais liés à la vente

(-) valeur nette comptable (VNC) :

+ valeur d’inscription en comptabilité (valeur historique) :

- amortissements pratiqués comptablement

= plus-value totale imposable

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de prendre en compte l’usure normale du bien immobilier, et donc la perte de valeur qui en résulte.

Cette charge fictive dite calculée (≠ charge décaissable) s’impute sur les bénéfices tirés de la location meublée et permet de diminuer votre imposition.

Un loueur meublé peut mettre en œuvre le mécanisme d’amortissement pour les trois catégories suivantes : l’immobilier, les travaux et le mobilier.

Les règles d’amortissement applicables aux loueurs en meublé sont très encadrées et sont fixées notamment par le plan comptable général (PCG).

Le recours à un comptable n’est pas obligatoire, mais très fortement recommandé.

Il convient de noter que la durée d’amortissement dépend de la nature de la dépense. Toute dépense n’est pas amortissable.

En principe, tous les éléments destinés à être utilisées pendant au moins 1 an doivent être inscrits dans les immobilisations amortissables.

 Les principales exceptions :

• Par mesure de simplification, il est admis de comptabiliser en charges les biens durables d'une valeur unitaire inférieure à 500 €. Cela évite d'avoir à établir un plan d'amortissement.
• Le terrain : ce dernier n’est pas lié à des notions d’usure et n’est par conséquent pas amortissable. En revanche, il faudra être en mesure d'en évaluer sa valeur pour déterminer le prix de revient (ou la valeur vénale) de la construction qui lui est amortissable.

En cas d’option pour un régime micro d’imposition (le régime de la simplicité), le forfait déductible pour les charges (l’abattement) est de 30% en location nue contre 50% (voire 71 %) en location meublée.

À noter : le plafond pour être éligible au régime micro dans le cadre d’une location nue est de EUR 15'000 de loyers annuels hors charges contre EUR 72'600 (voire EUR 176'200) dans le cadre d’une location meublée.

En cas d’option pour un régime réel d’imposition, l’avantage de la location meublée est la possibilité d’amortir la valeur du bien (voir point précédent). C'est ce qui rend le régime LMNP/LMP si avantageux !

Dans le cadre d’une location meublée, il est donc tout à fait possible de ne pas payer d’impôt, même si vous n’avez plus d’emprunt sur le bien ou d’autres dépenses importantes.

Le régime réel applicable à la location nue peut être particulièrement intéressant à court terme, si vous comptez effectuer des travaux de rénovation.

En effet, le surplus de dépenses induites par les travaux (par rapport aux loyers encaissés) peut conduire à ce que l’on appelle un déficit foncier.

Le déficit foncier peut s’imputer dans la limite de 10 700 euros sur vos autres sources de revenus imposables (ce qui n’est pas le cas pour le régime réel LMNP). Le reste pourra être reporté pendant 10 ans sur vos revenus fonciers. Dès lors, si vous dégagez des déficits fonciers, vous pourriez défiscaliser une partie de vos revenus d’activité ou rentes et ne pas être imposable sur vos revenus fonciers pendant plusieurs années.

ATTENTION : NE PAS OUBLIER LA REGLE DES 3 ANS (article 56-1-3 du Code général des impôts)

Cette règle stipule qu’après la déduction d’un déficit sur le revenu global, le bien immobilier doit continuer d’être mis en location nue durant 3 ans. Cette mise en location doit être permanente durant cette période et s’arrêter précisément au 31 décembre de la troisième année.

Lorsque ces critères ne sont pas respectés, le déficit foncier est remis en question

Si vos recettes sont inférieures à 72 600€ (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés), vous êtes par défaut au régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour les meublés de tourisme classés).

En revanche, vous pouvez tout à fait opter pour le régime Réel. Cette option doit être notifiée sur le formulaire de début d’activité. Il également possible de passer au régime réel en cours d’activité, il vous suffit d’envoyer à votre Service des Impôts des Entreprises, un courrier de levée d’option.

Pour connaître le régime d’imposition le plus avantageux fiscalement, nous vous invitons à effectuer une simulation en ligne sur notre site internet ou nous prendre rendez-vous avec un fiscaliste pour une simulation plus précise et détaillée.

La date limite de télétransmission de la liasse fiscale 2022 sera normalement fixé à mi-mai 2023.

Toutefois, l'administration fiscale française est généralement assez tolérante sur ce délai. Pour les années précédentes, elle a procédé aux premières relances au mois de juillet.

En revanche, la date limite de dépôt de votre déclaration française privée (Cerfa 2042 et annexes) doit impérativement être respectée.

Cette date sera fixée prochainement par l’administration française en ce qui concerne les revenus 2022.

Si votre liasse fiscale n’est pas finalisée dans le délai de dépôt de votre déclaration privée, vous devrez impérativement effectuer une mention dans votre déclaration française (dans le dernier cadre pour les déclarations envoyées en ligne).

Cette mention peut prendre la forme suivante : « activité de location meublée exercée depuis le ../../…. à l’adresse suivante …. Ma déclaration personnelle sera régularisée dès finalisation de la liasse fiscale »

Une fois la télétransmission de votre liasse fiscale réalisée, vous devrez rectifier votre déclaration sur votre Espace Particulier impots.gouv. Le service de correction en ligne est ouvert généralement à compter de mi-août et ferme mi-décembre.

Cette question est importante au regard de l’avantage fiscal lié à la réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion à un CGA.

En ce qui concerne les personnes mariées, il convient de rappeler l’article 1421 du Code Civil, « Chacun des époux a le pouvoir d’administrer seul les biens communs et d’en disposer […] ».

Rien ne s’oppose à l’exploitation en commun d’un bien meublé détenu par un couple marié. Les couples dont chacun des époux participe à l’activité de loueur en meublé, peuvent déclarer exercer l’activité en indivision.

Les indivisions sont soumises au régime fiscal des sociétés de personnes prévu à l’article 8 du CGI. Elles sont, à ce titre, exclues du régime micro-BIC prévu par l’article 50-0 du CGI. Dès lors, leur base imposable doit être obligatoirement déterminée selon un régime réel d’imposition (il ne s’agit pas d’une option).

Il convient de noter que la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme agréé, bénéficie aux seuls adhérents d’organismes agréés ayant opté pour un régime réel.

La base imposable d’une indivision étant déterminée de plein droit selon un régime réel d’imposition, les propriétaires en indivision ne peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité et d’adhésion à un organisme agréé.

A ce jour, en ce qui concerne les biens meublés acquis par des personnes regroupées dans un même foyer fiscal, l’administration fiscale française est assez tolérante avec le mode d’exercice déclaré (entreprise individuelle ou indivision).