LMNP inconvénients : Notre top 10 à connaître !

Bien que le statut de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) attire de nombreux investisseurs par ses avantages fiscaux, il présente aussi des inconvénients qu’il est essentiel de connaître. Qu’il s’agisse des coûts initiaux élevés, de la gestion comptable complexe et onéreuse, de l’absence de réduction d’impôt ou du turn-over locatif important, chaque inconvénient peut impacter votre expérience d’investisseur. Dans cet article, découvrez notre top 10 des principaux inconvénients du LMNP :

1. Temps de préparation pour la première location

Mettre un bien en location meublé pour la première fois demande du temps car il faut aménager et équiper l’appartement pour s’assurer du respect de la liste du mobilier obligatoire pour une location meublée. Pour les investisseurs déjà pris par leurs obligations professionnelles ou ne vivant pas à proximité du bien, cette étape peut vite devenir un frein. De plus, tout retard dans l’aménagement reporte la mise en location, entraînant une vacance locative coûteuse.

2. Coûts initiaux élevés pour équiper et décorer le bien meublé

Pour être attractif sur un marché compétitif, un logement meublé doit offrir un ameublement de qualité et une décoration réfléchie, incluant parfois des éléments coûteux comme des rideaux sur-mesure ou des tapis design. Ces investissements initiaux peuvent représenter plusieurs milliers d’euros, alourdissant le budget des investisseurs, d’autant qu’ils ne sont généralement pas pris en charge par les banques. Sans ces dépenses, le risque de vacance locative augmente, impactant directement la rentabilité du bien.

De plus, l’entretien et le remplacement des équipements en cas d’usure normale sont à la charge du propriétaire.

Son avantage : Permet de louer jusqu’à 30% plus cher qu’en location nue, meilleure rentabilité immobilière

3. Complexité de la gestion comptable en cas d’option pour le régime réel d’imposition

Opter pour le régime réel d’imposition permet de maximiser les avantages fiscaux du statut LMNP, mais cette option peut rapidement s’avérer complexe. Elle nécessite notamment la prise en compte d’amortissements et de nombreuses charges déductibles dans la comptabilité LMNP, ce qui impose souvent de recourir à un expert-comptable spécialisé dans le LMNP. Bien que ses honoraires soient déductibles, cette démarche peut constituer une contrainte financière supplémentaire pour certains propriétaires.

Pour faciliter cette prise de décision, notre devis LMNP/LMP intègre les coûts liés à la gestion comptable et fiscale du bien en cas d’option pour le régime réel, permettant de comparer efficacement les régimes fiscaux et de choisir le meilleur régime fiscal pour votre situation personnelle.

Son avantage : Permet la plupart du temps de défiscaliser les revenus locatifs à 100% pendant une longue période.

4. Taux de rotation élevé des locataires

Les locations meublées attirent souvent des locataires de courte durée (étudiants, jeunes actifs, professionnels en mobilité), ce qui entraîne un taux de rotation plus important que pour les locations nues. Chaque changement de locataire peut engendrer des frais supplémentaires : remise en état du logement, recherche de nouveaux locataires, état des lieux d’entrée et signature du bail. Ce rythme demande également une gestion locative plus active, souvent incompatible avec des propriétaires manquant de temps.

Son avantage : Il permet de surveiller l’état du bien meublé et de maintenir son état d’origine. De plus, toutes les dépenses liées à ces rotations sont déductibles dans le cadre du régime réel, réduisant leur impact financier pour les investisseurs bien préparés

5. Durée limitée de l’amortissement en LMNP

Si l’amortissement est un avantage fiscal significatif du statut LMNP, celui-ci reste limité dans le temps. L’amortissement immobilier s’étale sur environ 30 ans, tandis que celui des meubles se limite à 5 à 7 ans. Une fois ces périodes écoulées, la fiscalité sur vos revenus locatifs devient plus lourde à l’instar de la location nue.

6. Pas de réduction d’impôt pour le LMNP

Contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Pinel ou Scellier, le statut LMNP ne permet pas de bénéficier de réductions d’impôt. Les investisseurs en meublé ne peuvent pas baisser leur impôt sur le revenu grâce au statut LMNP, ce qui peut sembler moins attractif à première vue.

Cependant, le statut LMNP au régime réel optimise la fiscalité d’une manière différente : grâce au régime réel, les investisseurs peuvent déduire de nombreuses charges déductibles LMNP (intérêts d’emprunt, charges locatives, frais de gestion) et amortir la valeur du bien. Ce régime réduit ainsi considérablement la base imposable et peut même, dans de nombreux cas, neutraliser totalement l’impôt sur le revenu généré par les revenus locatifs meublés. On parle alors de revenus défiscalisés, une caractéristique majeure du LMNP.

7. Déficits en LMNP non imputables des autres revenus

Un des inconvénients majeurs du LMNP est l’impossibilité d’imputer les déficits générés par ce type d’investissement (excédents de charges sur les loyers en cas d’option pour le régime réel) sur vos autres sources de revenus, tels que vos salaires ou vos revenus fonciers.

Contrairement aux revenus de location nue, où les déficits peuvent réduire l’imposition globale, les déficits en LMNP ne sont imputables sur 10 ans que sur les revenus issus de l’activité meublée elle-même, limitant ainsi l’avantage fiscal.

Cette règle peut freiner les investisseurs ayant des charges importantes au début de leur projet et espérant compenser ces pertes sur d’autres revenus.

8. Risque d’impayés

Comme pour toute location, le risque d’impayés est présent dans le cadre du LMNP. En cas de défaillance d’un locataire, les démarches de recouvrement ou d’expulsion peuvent être longues et coûteuses. Durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions sont interdites. Pour vous prémunir des impayés, pensez à la garantie gratuite Visale.

9. Incertitudes fiscales et réglementaires

Le régime LMNP peut être soumis à des réformes fiscales et réglementaires fréquentes, ce qui peut modifier ses avantages au fil du temps. Il est donc essentiel de rester vigilant face aux évolutions législatives susceptibles d’impacter votre projet.

10. Assurance emprunteur et LMNP : une contrainte fiscale cachée

En cas de décès d’un investisseur ayant contracté un crédit pour financer l’acquisition de son bien LMNP, l’assurance emprunteur intervient pour rembourser le capital restant dû. L’assureur règle alors directement le solde de la dette auprès de la banque.

Dans le cadre du régime réel LMNP, cette indemnité d’assurance décès est assimilée à un revenu imposable. Elle s’ajoute aux recettes locatives pour calculer le bénéfice imposable du bien meublé, entraînant une augmentation potentielle de la charge fiscale à laquelle les héritiers devront faire face. À l’inverse, dans le cas d’une location nue, cette indemnité n’est pas considérée comme un revenu à déclarer.

Conclusion

Si le régime LMNP reste attractif pour de nombreux investisseurs, il est primordial de prendre en compte ses inconvénients avant de s’engager. Chaque situation étant unique, une analyse approfondie de vos objectifs financiers et patrimoniaux avec un expert fiscal est nécessaire.

Besoin d’aide pour déclarer vos revenus de location meublée (LMNP) en France ? Nos experts-comptables LMNP à Genève sont à votre disposition.