Le régime réel en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre une opportunité unique d’optimiser vos revenus locatifs grâce à la déduction de nombreuses charges déductibles. Mais quelles sont réellement ces charges déductibles ? Que vous soyez un investisseur aguerri ou un novice dans la location meublée, découvrez une liste complète et des explications détaillées pour réduire votre base imposable.
Les charges déductibles au régime réel en LMNP
Vous trouverez ci-dessous un inventaire (presque) exhaustif de l’ensemble des charges, classées par ordre d’importance, que vous pouvez déduire lorsque vous optez pour le régime réel dans la déclaration LMNP :
Charges déductibles courantes en LMNP
- L’amortissement du bien immobilier (qui représente une charge non décaissée qui s’étale généralement sur une durée de 30 à 40 ans)
- L’amortissement du mobilier (qui représente une charge non décaissée qui s’étale généralement sur une durée de 5 à 10 ans)
- Taxes foncières locales : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE)
- Intérêts d’emprunt
- Factures d’entretien et de réparations
- Charges de copropriété
- Assurances : emprunt, propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés
- Honoraires liés à l’activité de location : agence immobilière pour la gestion locative, honoraires du comptable et du fiscaliste et autres dépenses administratives
- Abonnements et consommations à charge du bailleur : internet, téléphone, et même Netflix, si vous les offrez dans le loyer
- Frais de Centre de Gestion Agréé
Charges déductibles ponctuelles ou exceptionnelles en LMNP
- L’amortissement des gros travaux (qui représente une charge non décaissée)
- Frais de dossier de l’emprunt immobilier (uniquement l’année de l’obtention du prêt)
- Frais d’acquisition du bien meublé (si investissement locatif) uniquement l’année d’achat : frais d’agence, notaire, frais de courtage, frais de caution bancaire, etc.
- Frais de procédure, d’avocats et autres dépens en cas de litige avec le locataire : même ces frais-là peuvent être déduits.
Et ce n’est pas tout ! D’autres charges peuvent encore s’ajouter, à condition qu’elles soient justifiées par l’activité de location meublée : frais d’essence pour accueillir un locataire, matériel d’entretien du logement (aspirateur, serpillère, produits ménagers, etc.), ou même les petites attentions comme un panier de bienvenue en location saisonnière.
Les conditions à respecter pour déduire une charge en LMNP
Opter pour le régime réel d’imposition LMNP
Il est essentiel d’opter pour le régime réel d’imposition, puis de conserver soigneusement chaque pièce comptable (factures, quittances de loyer, etc.) et de les comptabiliser rigoureusement pour la préparation de votre liasse fiscale. Si vous avez besoin d’aide, pas d’inquiétude, nos experts sont là pour vous accompagner.
Spécificités pour les LMNP non-résidents
Si vous êtes un LMNP non-résident, vous devez également tenir compte de certaines particularités fiscales et sociales. En tant que non-résident, vos revenus locatifs restent imposables en France et le passage au régime professionnel (LMP) est souvent plus vite atteint.
Respecter les conditions d’enregistrement d’une charge en comptabilité commerciale
- Être liée à votre activité de location meublée,
- Être engagée durant l’année de sa comptabilisation (peu importe la date de facturation et la date du réglement),
- Être justifiée avec une facture à l’appui
Et si la facture dépasse 600 € TTC, attention, il y a généralement un petit piège ! On parle ici d’une dépense “amortissable”, qui se déduit sur plusieurs années car elle est considérée comme un investissement. Si vous souhaitez en savoir plus sur les règles fiscales du statut LMNP, consultez le site officiel des impôts français.
L’amortissement en LMNP : la principale charge déductible
A ne pas confondre avec l’amortissement de votre prêt qui, pour sa part, n’est pas déductible malheureusement !
L’amortissement est généralement la charge déductible la plus importante pour les loueurs en meublé. En effet, contrairement aux autres charges qui sont directement liées aux dépenses (sorties d’argent), l’amortissement est une charge calculée (aucune sortie d’argent) : il s’agit de répartir le coût d’achat du bien et de son mobilier sur plusieurs années, en fonction de leur durée d’utilisation estimée. Cette technique comptable permet de réduire les revenus imposables tout en conservant la trésorerie, puisqu’il ne s’agit pas d’une dépense réelle mais bien “d’une charge comptable”.
Dans la fiscalité du LMNP, on distingue trois principaux types d’amortissement : l’amortissement du bien immobilier par composant, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des gros travaux
L’amortissement du bien immobilier par composant en LMNP, une charge déductible redoutable !
L’amortissement par composant consiste à décomposer le bien en différents éléments ayant des durées de vie distinctes, comme :
- la structure du bâtiment,
- la toiture,
- les installations électriques,
- Le terrain (non amortissable) etc.
Chaque composant est alors amorti sur sa propre durée de vie, ce qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de ces composants.
L’amortissement du mobilier
L’amortissement du mobilier, quant à lui, concerne les équipements et meubles mis à disposition dans le logement (comme le lit, les appareils électroménagers, etc.), qui sont généralement amortis sur une période plus courte (5 à 10 ans en moyenne).
L’amortissement des gros travaux
Les travaux qui augmentent la valeur du bien (exemple : la rénovation de la toiture ou la modernisation des installations électriques) doivent être amortis sur plusieurs années, selon leur durée de vie estimée. Ils permettent d’étaler la déduction fiscale sur une période prolongée, en fonction de la nature des améliorations apportées au bien immobilier.
Voici des exemples de travaux amortissables avec les durées qui s’appliquent :
- Toiture : 20 à 25 ans
- Gros œuvre : 50 à 80 ans
- Terrain : non amortissable
- Aménagements intérieurs : 12 ans
- Installation électrique : 25 à 30 ans
- Étanchéité : 20 à 25 ans
- Mobilier : 5 à 10 ans
Grâce à l’amortissement, il est souvent possible de réduire significativement la base imposable, voire de la rendre nulle, permettant ainsi de diminuer l’impôt sur les revenus locatifs sans affecter la trésorerie de l’investisseur. C’est l’un des principaux avantages du régime réel pour les investisseurs qui optent pour la déclaration LMNP.
Mais prudence ! Les durées de vie retenues et la quote-part du terrain doivent convenir aux autorités fiscales et être en cohérence avec les durées d’usages, qu’il s’agisse de l’activité de location meublée mais également de biens de même typologie. En cas de différences trop importantes, le taxateur se réserve le droit de reprendre ces précieux amortissements déductibles ce qui engendrerait des impôts supplémentaires et des majorations de retard.
Si vous prévoyez des travaux ou des investissements pour votre location meublée, le régime réel est sans doute plus avantageux. Oui, c’est un peu plus de paperasse, mais les économies fiscales valent bien quelques écritures comptables !
En conclusion :
Le régime réel, c’est le meilleur allié des loueurs en meublé LMNP ou LMP qui veulent générer des revenus supplémentaires sans imposition ou presque grâce à la déduction des amortissements et de l’ensemble des autres charges déductibles.
Certes, il y a quelques formalités administratives et un travail de préparation des justificatifs comptables chaque année, mais nous sommes là pour vous aider à tout comptabiliser et vous décharger de ces obligations comptables et fiscales relativement complexes.
