La location meublée est une solution prisée par les locataires qui souhaitent un logement prêt à vivre et sans tracas de mobilier. Depuis la loi Alur, le logement doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre dans des « conditions décentes ». Pour les propriétaires, cela implique des exigences afin que le logement soit conforme aux normes légales et que l’activité ne soit pas requalifiée en location nue, sous peine de perdre les avantages fiscaux d’une location meublée. Alors, existe-t-il une liste exhaustive du mobilier obligatoire pour qu’une location meublée respecte les règles ?
Liste du mobilier obligatoire pour une location meublée (décret 2015)
Louer un appartement meublé ne signifie pas nécessairement en faire une chambre d’hôtel, mais la loi impose une liste précise de mobilier pour garantir un niveau de confort de base pour les locataires. Cette liste existe depui 2015 et se trouve dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui détaille précisement le mobilier obligatoire pour qu’un bien soit reconnu comme “meublé”
Voici la liste des 12 équipements mobiliers obligatoires pour la location meublée listés dans le décret :
- Un lit avec literie complète (couette, oreillers)
- Des rideaux ou volets dans les chambres
- Une plaque de cuisson
- Un four ou un four micro-ondes
- Un réfrigérateur avec un compartiment à -6°C minimum
- De la vaisselle en quantité suffisante
- Des ustensiles de cuisine
- Une table à manger
- Des chaises
- Des étagères de rangement (armoire, commode, étagères murales…)
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement (balai, serpillière, aspirateur pour la moquette)
Ces 12 éléments doivent impérativement être listés dans l’inventaire détaillé du mobilier remis lors de l’état des lieux, le jour de la signature du bail de location meublée. Cela protège à la fois le locataire et le propriétaire contre d’éventuels litiges, garantissant une location sereine pour les deux parties
La conformité à ce décret est essentielle non seulement pour garantir la légalité de la location, mais aussi pour accéder aux avantages fiscaux du statut LMNP/LMP. Si votre logement n’est pas équipé de tout le mobilier obligatoire, il ne pourra pas être considéré comme meublé au regard de la réglementation, vous empêchant ainsi d’être imposé sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.
À noter que ce décret n’est pas rétroactif : il ne s’applique pas aux baux signés avant le 1er septembre 2015. Pour ces baux, les critères essentiels d’un logement meublé étaient exclusivement définis par la jurisprudence.
Il n’existe pas de catégorie « semi-meublé » pour l’administration fiscale française : logement qui comporte quelques équipements (réfrigérateur plaque de cuisson) voire du mobilier (canapé, lit) mais qui ne possède pas tous les éléments de la liste du mobilier obligatoire de la location meublée définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.
En résumé, ce respect garantit au locataire un cadre de vie décent, tout en assurant au propriétaire la sécurité juridique et fiscale de son bail.
Le mobilier “bonus” pour éviter les vacances locatives en location meublée
Une fois les équipements obligatoires réunis, il est conseillé de valoriser le logement en ajoutant du mobilier supplémentaire non obligatoire (canapé confortable, lave-linge et sèche-linge, télévision, décoration soignée, box internet avec abonnement compris dans le loyer…).
Ces meubles peuvent rendre le bien plus attractif et justifier un loyer légèrement plus élevé. Toutefois, le mobilier supplémentaire, comme une TV 4K OLED, ne peut en aucun cas compenser l’absence d’un élément de la liste officielle, telle que les assiettes par exemple.
Comment optimiser la liste de votre mobilier en location meublée
Pour maximiser la durée de vie du mobilier et l’attrait d’un bien en location meublé LMNP :
- Choisissez des meubles durables de qualité intermédiaire, faciles à entretenir, et au design neutre pour séduire un large public
- Ajoutez des touches décoratives abordables dans le logement pour créer la différence avec les autres logements (tapis Ikéa, set de table, rideau sur-mesure, etc.). Ces éléments, bien que secondaires, participent à valoriser votre bien et leurs coûts peuvent être considérés comme une charge déductible en LMNP
- Privilégiez des équipements fonctionnels selon les caractéristiques de votre logement. Par exemple, dans un studio étudiant, nous vous conseillons du mobilier transformable pour optimiser l’espace (lit mezzanine avec bureau ou canapé-lit : deux fonctionnalités pour un seul meuble). Pour un logement, une table à manger extensible est idéale
- Planifiez des entretiens ou des remplacement pour les meubles les plus importants du logement, comme le remplacement des matelas tous les 5 ans par exemple
- Provisionnez les dépenses pour l’entretien et les réparations du mobilier (nous recommandons entre 3-5% du loyer perçu par mois)
Comment gérer les dommages ou la disparition de mobilier en location meublée ?
La responsabilité du propriétaire
Le propriétaire est responsable du remplacement des équipements lorsque leur usure est due à un vieillissement normal ou à une malfaçon. Par exemple, si le réfrigérateur tombe en panne après 15 ans de bons et loyaux services, c’est au propriétaire de le réparer ou de le remplacer.
La responsabilité du locataire
Le locataire est responsable pour toute disparition de mobilier mentionné dans l’inventaire annexé au bail.
Le locataire est également responsable des équipements endommagés en raison d’une mauvaise utilisation ou de sa négligence. Dans ces cas, il doit donc couvrir les frais de réparation ou de remplacement.
De plus, il doit veiller à l’entretien courant du logement et des équipements, notamment les petites réparations (changement d’ampoules, remplacement des joints en silicone de la salle de bainstc.).
Pour une liste plus complète des entretiens réguliers et des réparations locatives à la charge du locataire, nous vous invitons à consulter ce lien : service-public.fr.
Comment se couvrir contre le dommage et la disparition du mobilier dans le cadre d’une location meublée
L’assurance habitation du locataire peut couvrir les frais liés à des dommages accidentels. La caution versée en début de contrat peut également être utilisée pour couvrir les frais de réparation ou de remplacement des équipements endommagés par le locataire, à condition que ces dégradations soient de sa responsabilité.
Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre sur une solution amiable : possibilité de partager les coûts du remplacement ou de la réparation des équipements concernés.
Le mobilier peut-il être retirer par le locataire en location meublée ?
Il arrive que certains locataires préfèrent réaménager le logement à leur goût. Cependant, retirer des meubles essentiels peut entraîner une requalification du bail en location vide, ce qui a des conséquences importantes sur la durée du bail et le régime fiscal applicable des revenus locatifs. Le locataire est en droit d’apporter ses propres meubles à condition qu’il restitue les meubles d’origine à la fin du bail.
Pour protéger à la fois le locataire et le propriétaire, il est crucial d’effectuer un état des lieux et de rédiger un inventaire détaillé à l’arrivée du locataire. Plus cet inventaire est précis (état et quantité), plus il facilitera la résolution de conflits éventuels.
À noter : Conformément au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, la liste détaillée du mobilier et des équipements présents dans le logement doit être obligatoirement annexée au contrat de bail meublé. Au besoin, le modèle de contrat de bail meublé réglementaire est accessible sur ce lien.
Comment résoudre un conflit lié au mobilier en location meublée ?
Courrier recommandé (obligatoire)
Si vous ne parvenez pas à vous entendre avec votre locataire, il convient de lui envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit décrire les faits le plus précisément possible.
Vous devez y joindre des documents pour appuyer votre propos (textes de loi, règlement, factures, photos…).
Conciliation (obligatoire pour un litige inférieur ou égal à 5000 euros)
Si vous n’obtenez pas gain de cause avec le courrier recommandé, il peut être utile d’engager une conciliation auprès d’un conciliateur de justice.
À noter : cette démarche gratuite est obligatoire pour les litiges inférieurs ou égale à 5000 euros, et facultative pour les litiges supérieurs à ce montant.
Saisir un juge : le dernier recours
Vous devez saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué dans les 3 ans suivant le fait générateur du litige.
Le juge pourra décider de requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide, en cas de non-respect de la liste de meubles indispensables.
En conclusion
Pour qu’un logement en location meublée soit conforme et qu’il bénéficie des avantages fiscaux du statut LMNP/LMP, il est essentiel de respecter scrupuleusement liste du mobilier obligatoire de la location meublée définis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
