La popularité du bail de location meublée ne cesse de croître en France. Ce type de contrat permet aux propriétaires de bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en offrant aux locataires des logements prêts à habiter. Cet article vous offre un aperçu complet du bail de location meublée, avec ses spécificités et ses avantages.
Modèle de bail pour les différentes options de location meublée
Pour optimiser la rédaction de votre contrat de location meublée sous le statut LMNP/LMP, il est essentiel de choisir le type de bail adapté à vos besoins, ainsi que ceux de vos locataires.
Voici une présentation des différentes options disponibles, accompagnée d’un tableau comparatif pour vous aider à faire le bon choix :
Destiné aux étudiants, stagiaires, professionnels en mission ou autres locataires en situation précaire.
🔎 Tableau comparatif des 4 contrats de location meublée
| Type de bail | Courte durée | Bail à mobilité | Bail étudiant | Longue durée |
|---|---|---|---|---|
| Durée | 1 à 90 jours | 1 à 10 mois | 9 mois | 1 an renouvelable tacitement |
| Public visé | Touristes, professionnels | Formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire (service civique), contrat précaire | Étudiants | Tous profils |
| Dépôt de garantie | Non réglementé | Interdiction, mais caution ou garantie Visale possible | Jusqu’à 2 mois de loyer | Jusqu’à 2 mois de loyer |
| Flexibilité | Très élevée | Moyenne | Faible | Faible |
| Mentions spécifiques | Durée exacte, usage non résidentiel | Usage temporaire, absence de dépôt de garantie | Calendrier universitaire, pas de reconduction | Usage principal, reconduction automatique |
| Mobilier requis | Pas de liste précise | Liste du mobilier de location meublée fixée par décret | Liste du mobilier de location meublée fixée par décret | Liste du mobilier de location meublée fixée par décret |
Que contient un bail de location meublée ?
Voici les points à garder à l’esprit :
Forme du bail
Le bail doit être écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. En d’autres termes, un pour le propriétaire, un pour le locataire, et un pour le garant.
Le contenu du contrat de location meublée
Il doit contenir toutes les informations nécessaires :
- Identité des parties : Sans oublier la date et le lieu de naissance de vos locataires utiles pour l’établissement de votre déclaration d’occupation, à effectuer dans la rubrique « biens immobiliers » de votre espace impots.gouv.
- Description du logement : caractéristiques, superficie, annexes mises à disposition (garage, place de parking, cave…)
- La durée du bail et la date d’effet
- Loyer, charges et dépôt de garantie
- Frais d’agence : Si vous avez une agence, le contrat doit mentionner la répartition des frais.
- Numéro d’identification fiscale du logement (nouveauté 2024)
- Le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement depuis moins de 18 mois.
- Pour les communes soumises à encadrement du loyer : loyer de référence et loyer de référence majoré
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ou depuis le dernier renouvellement du bail.
- Liste des meubles et équipements présents dans le logement
- Motif de conclusion du contrat pour les baux à mobilité
Clauses supplémentaires
Vous pouvez être créatif, mais attention aux clauses interdites ! Ces dernières seront réputées non écrites.
Nouveauté depuis 2024 dans le bail de location meublée : NIF du logement
À partir du 1er janvier 2024, il sera obligatoire d’inclure le numéro d’identification fiscale du logement dans le contrat de bail.
Cette nouvelle exigence s’applique à tous les contrats de location signés après cette date, pour les biens situés en France métropolitaine. En ce qui concerne les départements d’outre-mer, tels que la Martinique, la Guyane, la Réunion et Mayotte, cette obligation ne prendra effet qu’à partir du 1er janvier 2028.
Comment mettre la main sur ce numéro NIF ?
Le numéro d’identification fiscale du logement est accessible sur le site impots.gouv.fr. Rendez-vous dans l’espace personnel du propriétaire sous les rubriques « biens immobiliers ». Ce numéro se trouve en tête du descriptif de chaque bien, sous l’appellation « numéro fiscal du local ».
Que faire lorsqu’on possède plusieurs lots ?
Chaque lot (appartement, cave, garage, parking, etc.) a son propre numéro d’identification fiscale. Il convient de mentionner uniquement le numéro de l’appartement dans le contrat de location.
Attention : Le numéro d’identification fiscale d’un bien immobilier est différent du numéro fiscal attribué au propriétaire.
Liste complète des documents annexes au bail de location meublée
Un dossier de diagnostic technique doit être joint au bail. Ce dossier doit comprendre les documents suivants :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) valide
- Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
- État de l’installation intérieure d’électricité pour les installations de plus de 15 ans
- État de l’installation intérieure du gaz si celle-ci a plus de 15 ans
- État des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et radon, si le logement est situé dans une zone concernée
- Diagnostic bruit, si le logement se trouve dans une zone concernée
- Diagnostic amiante
En outre, d’autres documents doivent également être annexés au bail :
- Notice d’information
- État des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés, et état des lieux de sortie effectué lors de la restitution des clés
- Attestation d’assurance contre les risques locatifs, que le locataire est tenu de souscrire
- Inventaire et état détaillé du mobilier
- Équipements d’accès à la télévision et à Internet (TNT, fibre…)
- Si le locataire et le propriétaire (ou l’agence immobilière) ont convenu d’appliquer une grille de vétusté, la copie de cette grille de vétusté
- Si le logement est situé dans une copropriété, extrait du règlement de copropriété : l’extrait doit porter sur la destination de l’immeuble (usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte) ainsi que sur la jouissance des parties privatives et communes. Il précise également la quote-part des charges attribuées à chaque catégorie selon la situation et la superficie du lot attribué au logement.
Les avantages de bail de la location meublée par rapport à la location nue
| Caractéristiques | 🏡 Location meublée | 🏠 Location nue |
|---|---|---|
| Durée minimale du bail | Variable : 1 jour (location saisonnière), 1 mois (bail à mobilité), 9 mois (bail étudiant) et 1 an renouvelable (bail classique) | 3 ans renouvelable |
| Public cible | Personnes en mobilité (professionnels, étudiants, …) | Locataires à long terme (famille, couple…) |
| Mobilier requis | Liste du mobilier fixée par décret à respecter | Aucun mobilier requis. Logement vide. |
| Loyer | Souvent plus élevé en raison des meubles et équipements. | Généralement plus bas. |
| Fiscalité |
Régime LMNP/LMP avantageux, avec au choix (sous conditions de plafond) :
|
Revenus locatifs soumis au régime fiscal des revenus fonciers (moins avantageux en termes de déductions fiscales). |
| Avantages fiscaux | Amortissement du bien et des meubles, possibilité de récupérer la TVA pour les locations meublées avec prestations para-hôtelières | Moins d’avantages fiscaux, déduction des charges payées et travaux possible |
| Dépôt de garantie | Plafonné à 2 mois de loyer hors charges | Plafonné à 1 mois de loyer hors charges |
| Préavis de résiliation | 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le bailleur (sauf exception) | 3 mois pour le locataire, 6 mois pour le bailleur (sauf exception) |
| États des lieux / inventaire | Obligatoire pour protéger les parties | Obligatoire pour protéger les parties |
| Rotation des locataires | Fréquente | Moins fréquente |
| Flexibilité | Plus flexible | Moins flexible, adaptée à un engagement à long terme |
Bail location meublée, quelles sont les obligations des parties signataires ?
Quelles sont les obligations du propriétaire ?
Fournir un logement en bon état
Le logement doit répondre aux critères de décence et être en bon état d’usage et de réparation. Tous les équipements mentionnés dans le bail doivent être fonctionnels. Si le logement est en mauvais état à l’entrée du locataire, un accord peut être trouvé pour que ce dernier réalise certains travaux (excepté ceux liés à la décence). Cet accord doit être écrit dans le bail.
Travaux et entretien
Pendant la durée du bail, le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires pour l’entretien et le maintien en bon état du logement, à l’exception des réparations locatives. Exemples :
| Réparations urgentes | Panne de chauffe-eau, soutènement d’une poutre menacée, etc. |
| Travaux d’amélioration des parties communes | Réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade, etc. |
| Travaux pour maintenir le logement en bon état | Réparation des volets, de la robinetterie, etc. |
Assurer la tranquillité du locataire
- Jouissance paisible du logement (garantie d’éviction) : Le propriétaire ne peut entrer dans le logement sans l’accord du locataire, même pour vérifier son état ou organiser des visites. Il doit garantir que le locataire puisse jouir paisiblement du logement, sans nuisances.
Le locataire doit également respecter la tranquillité des voisins. Si des nuisances sont signalées, le propriétaire doit réagir et envoyer une lettre recommandée demandant à son locataire de cesser les troubles. La responsabilité du propriétaire n’est engagée que si celui-ci n’a pas pris les mesures nécessaires pour faire cesser les nuisances.
- Fourniture de quittances de loyer : le locataire peut demander une quittance de loyer détaillant le montant du loyer et des charges.
- Décence du logement fixée par décret du 30 janvier 2002 : Le bailleur est tenu de fournir un logement décent, c’est-à-dire en bon état, sûr et équipé d’installations minimales nécessaires au confort et à la sécurité du locataire (détecteur de fumée, dispositif de sécurisation de la piscine…). Ce logement doit être conforme à plusieurs critères, tels que : une surface habitable minimale, des équipements pour assurer la sécurité et la santé, une performance énergétique minimale, l’absence d’infestation par des nuisibles. Le logement doit également respecter les règles d’hygiène et de salubrité définies par le Code de la santé publique.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Payer le loyer et les charges aux dates fixées dans le bail
Respecter l’usage prévu du logement
Le contrat de bail définit l’usage du logement, qui est généralement destiné à un usage d’habitation. Si le bail ne permet pas d’utiliser le logement à des fins professionnelles, vous ne pouvez pas transformer l’usage sans l’accord du bailleur. Toute modification des lieux doit aussi être approuvée par écrit. Si vous effectuez des travaux sans autorisation, le propriétaire peut exiger que les lieux soient remis dans leur état initial.
Répondre des dégradations
En tant que locataire, vous êtes responsable des dégradations survenues dans le logement, à moins qu’elles ne soient causées par un cas de force majeure, une malfaçon, une faute du propriétaire ou un tiers sans votre accord. Il est donc important de bien entretenir le logement pour éviter toute détérioration
Permettre l’accès pour des travaux
Vous devez autoriser l’accès au bailleur ou à ses artisans pour réaliser des travaux indispensables, notamment ceux qui concernent l’entretien des parties communes ou l’amélioration de la performance énergétique. Toutefois, le propriétaire doit vous informer des travaux à réaliser avant leur commencement, et ceux-ci ne peuvent pas être effectués pendant le week-end ou les jours fériés sans votre consentement. Si les travaux rendent le logement inhabitable, vous pouvez demander la résiliation du bail ou une réduction de loyer.
Entretenir le logement
Vous êtes responsable de l’entretien courant du logement, incluant les petites réparations, comme le nettoyage des gouttières, le remplacement des poignées de portes ou des ampoules, ainsi que l’entretien des installations électriques et de plomberie. Les réparations liées à l’usure normale ou à des cas de force majeure sont à la charge du propriétaire. Plus de détail sur ce lien Service-Public.
Assurance du logement
Vous devez souscrire une assurance couvrant les risques locatifs tels que les dégâts des eaux, l’incendie, et l’explosion. Une attestation d’assurance doit être remise au bailleur lors de la remise des clés. Si vous ne vous assurez pas, le bailleur peut, résilier le bail si une clause le prévoit ou souscrire à une assurance et vous demander de rembourser les cotisations.
Quelles sont les obligations du garant ?
En matière de location, la caution (ou garant) est une personne ou une entité qui s’engage, par écrit, à régler les dettes locatives du locataire si ce dernier est défaillant. Ce mécanisme sécurise le propriétaire contre les impayés et donne une assurance supplémentaire lors de la sélection du locataire.
Il existe deux types principaux de caution :
- La caution simple : Le propriétaire ne peut se tourner vers le garant qu’après avoir tenté, sans succès, de recouvrer les loyers directement auprès du locataire.
- La caution solidaire : Le propriétaire peut directement exiger le paiement auprès du garant dès le premier impayé, sans avoir à passer par le locataire.
Le garant s’engage à payer :
- Les loyers impayés.
- Les charges locatives impayées.
- Éventuellement, les frais de réparation si le locataire n’a pas respecté ses obligations d’entretien ou a causé des dégradations.
Cependant, cet engagement n’est pas sans limite : si aucune durée n’est précisée dans l’acte, le garant peut se désengager à tout moment. Toutefois, ce désengagement ne prendra effet qu’à la fin du bail en cours.
L’engagement financier du garant ne peut excéder le montant indiqué dans l’acte de cautionnement.
En conclusion
Louer un logement meublé sous le statut LMNP/LMP représente une opportunité idéale pour concilier flexibilité et rentabilité. Que ce soit pour des contrats de location meublée à courte durée, des baux à mobilité, des baux étudiants ou des locations longue durée, chaque formule offre des avantages adaptés à des publics spécifiques.
Avec une bonne préparation et le soutien d’un expert-comptable LMNP à Genève, la location meublée se distingue comme un levier puissant pour dynamiser son patrimoine immobilier.
